Esta guía resume lo que publican BPS y las intendencias a octubre de 2026. No es asesoramiento legal: ante la duda, consultá en BPS (teléfono 1997) o en tu intendencia.
Por qué el BPS se mete en un cambio de techo
La Ley 14.411 de 1975 regula los aportes de la construcción y alcanza a cualquier trabajo de construcción, refacción, reforma o demolición. Según el BPS, solo generan aportes los trabajos remunerados, sin importar cuánto duren. Los que hace el dueño en su casa con ayuda de familiares o amigos, sin pago, no generan aportes, pero igual se declaran antes de empezar.
Además, el aporte de una obra queda como garantía sobre el inmueble. Cuando quieras vender o hipotecar vas a necesitar el certificado especial del BPS, y las obras sin regularizar aparecen ahí. Según la Ley 19.996, el control abarca las obras de los diez años anteriores.
Las cuatro formas de registrar la obra en BPS
| Régimen | Quién trabaja | Tope | Condición clave | Qué se paga |
|---|---|---|---|---|
| Autoconstrucción o mano de obra benévola | El dueño, su familia o amigos, sin pago | Menos de 30 jornales | Sin permiso de construcción municipal | No genera aportes; se registra antes de empezar |
| Pequeñas obras en hogares | Trabajadores contratados para mantenimiento | 30 jornales de medio oficial albañil en 12 meses | Mantenimiento o mejora, sin modificar planos | Aportes del régimen de industria y comercio, no el de construcción |
| Obra de menor cuantía | Una empresa contratada | Hasta 85 jornales de medio oficial | No requiere permiso de construcción y no modifica planos | La empresa es titular de la obra y declara y paga los aportes |
| Obra común | Cualquiera | Sin tope | Todo lo que no entra arriba | Registro, alta, nómina mensual, pago de aportes y fin de obra |
El tope de 30 jornales para pequeñas obras rige desde el 1.º de enero de 2023 por el artículo 501 de la Ley 20.075 (antes era de 15). El BPS publica su equivalente en pesos, que se actualiza con el laudo de la construcción. En su página de pequeñas obras en hogares el BPS incluye galpones y cocheras mientras no modifiquen planos.
En una obra común, el aporte unificado de la construcción es del 71,8 % sobre la mano de obra gravada, e incluye el seguro de accidentes de trabajo del BSE (6 %). Por eso importa en qué régimen queda tu obra.
¿En cuál entra un cambio de techo?
Depende de quién lo haga y de qué se cambie:
- Cambio de chapa por isopanel sobre la misma estructura, hecho por una empresa: si no requiere permiso municipal, es el caso típico de obra de menor cuantía. Como estimación nuestra, un techo de 40 m² sobre correas existentes lleva del orden de 6 a 12 jornales (dos personas, tres a seis días), muy por debajo de 85.
- Con estructura nueva, cambio de pendiente o de altura: el formulario de registro del BPS pregunta si la reforma modifica la estructura del inmueble y, si la modifica, pide los datos y la firma de un técnico responsable.
- Techo nuevo en una galería, cochera o ampliación: es obra nueva, y casi siempre necesita permiso de construcción, así que sale de los regímenes de menor cuantía.
Un dato útil: el formulario F1 del BPS clasifica el isopanel como sistema constructivo "no tradicional", junto con la madera y el steel framing. No es un problema, pero hay que marcarlo bien.
Si el cambio lo hace una empresa, preguntá quién registra la obra y en qué régimen antes de firmar. Cómo verificarlo está en cómo elegir un colocador de isopanel.
Qué dicen las intendencias
Cada departamento tiene su ordenanza. Lo que encontramos publicado:
| Departamento | Qué dice la norma | Dónde se tramita |
|---|---|---|
| Montevideo | El Digesto (art. R.1903) exige permiso para construcciones de más de 4 m² medidos en proyección horizontal y para modificaciones de fachada. No encontramos una excepción expresa para sustituir la cubierta de una construcción existente | Intendencia de Montevideo (Servicio de Contralor de la Edificación); lo inicia un arquitecto o ingeniero civil inscripto |
| Canelones | El permiso de construcción alcanza a "edificar, ampliar, reformar o realizar modificaciones". Se tramita en línea, presentado por un técnico registrado ante la Intendencia. La ordenanza (Decreto 70/2013, art. 138) obliga a llevar el agua del techo con canalones a desagües internos del predio, no a la vereda | Trámite en línea en gub.uy (Dirección de Planificación y Gestión Territorial) |
| Maldonado | El Decreto 3718/997, art. 3, define "actos comunicables": no requieren permiso los trabajos que no modifiquen la volumetría ni la morfología del edificio, pero se comunican a la Dirección de Control Edilicio antes de empezar. El art. 45 fija una tasa por cada 10 m² o fracción cuando la reforma es solo sustitución de techos | Dirección de Control Edilicio de la Intendencia de Maldonado |
| Otros departamentos | No relevamos su ordenanza | Consultá en la intendencia |
La lectura práctica: reemplazar la chapa por isopanel manteniendo la forma del techo es lo que más chances tiene de quedar como trabajo menor. En Maldonado, por ejemplo, entraría como acto comunicable si no cambia volumetría ni morfología. Si subís el techo, le cambiás la pendiente de forma visible o lo agrandás, ya es una reforma con permiso y técnico firmante. En Montevideo y Canelones, preguntá antes de empezar. Lo específico de cada departamento (trámite, desagües, veda de verano en la costa de Maldonado) está en las páginas de Montevideo, Canelones y Maldonado.
Las cocheras en el retiro frontal tienen reglas propias de altura y superficie: las explicamos en techo de isopanel para cochera.
Paso a paso antes de cambiar el techo
- Definí el alcance: misma forma o cambio de altura, pendiente o superficie.
- Consultá en la intendencia si lleva permiso o comunicación previa.
- Si contratás una empresa, pedí que el presupuesto diga quién registra la obra en BPS y bajo qué régimen.
- Si contratás trabajadores directamente, el titular de la obra sos vos: registrala antes de empezar.
- Guardá facturas, registro de obra y constancias. Las vas a necesitar al vender.
Para el detalle técnico del cambio mirá cambio de techo de chapa a isopanel o, si tenés losa, sobretecho de isopanel.
Preguntas frecuentes
¿Si lo hago yo con un amigo tengo que avisar al BPS?
Sí. Si nadie cobra, no genera aportes, pero el BPS pide registrar la obra antes de empezar como autoconstrucción o mano de obra benévola, con la cédula de cada persona que trabaja y el padrón.
¿Quién paga los aportes en una obra de menor cuantía?
La empresa contratista: es la titular de la obra ante el BPS y la registra como agente de retención. Igual conviene que te muestre el registro, porque la deuda queda asociada al inmueble.
¿Cuánto cuesta el permiso de construcción?
No hay un monto único: depende del departamento y de los metros. En Canelones son tasas fijas más tasas de edificación en UR según los m² de la obra (Decreto 70/2013); en Maldonado, la sustitución de techos paga una tasa por cada 10 m² o fracción (Decreto 3718/997, art. 45).
¿Qué pasa si cambio el techo sin registrar la obra?
El BPS tiene inspectores que pueden inscribirla de oficio y reclamar los aportes, y la obra aparece al pedir el certificado especial para vender o hipotecar. Regularizar después siempre sale más caro.
¿Necesito arquitecto para cambiar el techo?
En general no, si no se modifica la estructura ni hace falta permiso. Si la reforma modifica la estructura, el BPS pide técnico responsable y las intendencias exigen técnico firmante en el permiso.
Fuentes
- Obras de construcción: menor cuantía y obras de particulares (BPS)
- Inscripción de obra privada (BPS)
- Inscripción de pequeñas obras realizadas en hogares (BPS)
- Sobre aportes a la seguridad social en la construcción, obra privada (BPS, 2005)
- Instructivo formulario F1, registro de obra privada (BPS)
- Aportación construcción, aporte unificado (BPS)
- Pequeñas obras: tope de 30 jornales desde 2023 (El Observador, 2022)
- BPS de obra: qué es y cómo verificarlo (Ingar, 2026)
- Digesto de Montevideo, art. R.1903
- Permiso de construcción, Canelones (gub.uy)
- Decreto Departamental de Maldonado 3718/997 (IMPO)
Actualizado: · Techos de Isopanel